Новый тренд: как мини-дома меняют подход к жилью

Новый тренд: как мини-дома меняют подход к жилью

В одном из новых проектов строительства жилья, выведенных на московский рынок недвижимости, установлен рекорд по компактности предлагаемых покупателям квартир: площади студий в доме начинаются от 11,6 м2, и стоят от 2,7 млн руб. И это не только столичный тренд. В Казани продавалась студия площадью 12 м2 и стоимостью 1 млн 350 тыс. руб., в Новосибирской обл. – квартирка такой же площадью за 850 тыс. руб., в Челябинской обл. – 12,7 м2 за 450 тыс. руб.

«Человейники»

«Действительно, в последнее время начинает развиваться формат микроквартир площадью 12–15 м2. Они способны привлечь инвесторов, молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с минимальным бюджетом», – считает директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.

«Большой популярностью студии пользуются у так называемого поколения Y в возрасте до 30 лет, – комментирует директор Департамента вторичного рынка агентства Сергей Шлома. – У них совершенно иные приоритеты при выборе жилья, чем у представителей старшей генерации покупателей, выросших в Советском Союзе и в силу своего жизненного опыта предъявляющих не такие завышенные требования к комфорту проживания. Для молодых крайне важен внешний вид дома, наличие красивой входной группы, возможность выбрать объект с необычной планировкой (например, в стиле лофт), подчёркивающей их индивидуальность, наличие удобных парковочных мест. Потому зачастую при покупке недвижимости они делают выбор в пользу новостроек».

«Прямо сейчас в Москве продаётся, например, квартира-студия на Клинской площадью 13 кв. м за 3,5 млн руб. А на Сумском проезде есть микроквартира 15 квадратов за 3,2 млн руб., – рассказывает управляющий партнёр одного из офисов компании «МИЭЛЬ» Светлана Киреева. – Но всё-таки чаще встречаются более удобные студии площадью от 20 м. В Химках в следующем году будет сдаваться дом, где можно купить квартиру 22,9 м2 за 2,6 млн руб. Кстати, в столице наметилась тенденция, когда покупают квартиру, скажем, 39 м2, затем делят её на 3 части и в каждой из них делают отдельный санузел. Получаются этакие «человейники» по 13 м. Стоят они относительно столичных расценок недорого. Но стоит ли покупать подобные углы? Во-первых, собственность в них долевая. Во-вторых, есть огромный риск, что завтра придёт в такую квартирку Мосжилинспекция и заставит подобных «полусобственников» всё вернуть в прежнее состояние».

А что в регионах?

Метраж квартир стал уменьшаться не только в Мо­скве и Санкт-Петербурге, где цена жилья высокая, а приезжих и студентов много, но и в других городах страны. Но в регионах есть свои нюансы.

«У нас в Красноярске квартирки по 11–12 квадратов не будут пользоваться спросом, и таких не строят, – рассказал «АиФ» красноярский риелтор Виталий Пух. – Продают в основном студии 23–27 м2, и стоят они от 1,5 до 2 млн руб.».

В Архангельске среди предложений по новостройкам тоже нет вариантов по 12–15 м. «Самая маленькая студия – минимум 25–29 м2, – рассказали в одном из местных агентств недвижимости. – Прямо сейчас можно купить студию на окраине Архангельска площадью 35 м2 (из них 5 – лоджия) за 1,7 млн руб. Дом сдаётся в конце этого года».

«В Екатеринбурге есть в продаже студии площадью от 18 м2, но их очень мало. Строятся такие дома по типу общежитий, когда есть длинный коридор и много дверей. Но санузел и плита не в коридоре, как это было в общежитиях советского периода, а в квартирах, – говорит риелтор из Екатеринбурга Галина Абаполова. – Я считаю, студия – это очень хороший вариант для тех, кто пока не может купить себе полноценное жильё: студентов, приезжих, только начинающих работать молодых людей. Но у нас в городе пока мало подобных вариантов. Спрос сейчас даже превышает предложение».

Связанные вопросы и ответы:

Что делает мини-дома новым трендом

Пережиток прошлого. Во многих странах малогабаритные дома – наследие старых времён. Микроквартиры можно найти в самом центре Берлина или Лондона: старинные здания там много раз перестраивались и ремонтировались, владельцы старались с выгодой использовать каждый уголок. Поэтому периодически возникают квартирки размером в несколько квадратов – переделанные чердаки, комнаты горничных и так далее. Например, чердак в Париже площадью всего 3 кв. м продавали за €50 тыс. (зато он расположен на острове Сен-Луи – прямо перед Нотр-Дамом)!

В XIX – начале XX века, когда с очередным витком индустриализации население устремилось в города, там начали множиться проекты дешёвого массового жилья, которое часто имело весьма скромные размеры. Нью-Йорк, Берлин, Дублин, Эдинбург… Подобные проекты были везде. Многие из этих домов сохранились, причём оказались в историческом центре, так что квартиры в них зачастую стоят недёшево.

В Советском Союзе основная масса малогабаритного жилья была построена после войны – это знаменитые малосемейки и хрущёвки. Много такого жилья сохранилось, например, в Риге, но особым спросом оно не пользуется . А в Стокгольме дома с небольшими квартирами возводили в 30-е годы. Сегодня такое жильё востребовано, особенно если там был сделан ремонт.

Социальные проекты появляются и в наше время. Например, в Лос-Анджелесе недавно построили целый посёлок из домов площадью всего 6 квадратов для бездомных.

Результат редевелопмента. Например, большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63 . Эти здания строили в первой половине XIX века изначально для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры. И сейчас пользуются спросом у инвесторов и арендаторов.

Иногда инвесторы выкупают просторные квартиры и разделяют их на студии, чтобы получить лучшую отдачу от каждого квадратного метра. Сейчас этот тренд набирает обороты в Польше.

Павел Ружицкий

руководитель

Orzech Lux

На маленькие студии в Польше самый высокий спрос, так как у нас много небогатых арендаторов. Например, во Вроцлаве 20% населения составляют студенты и 10% – мигранты. Денег у них, как правило, немного, но снимать комнату в квартире с общей кухней и туалетом они не хотят. Поэтому в основном такие объекты идут в долгосрочную аренду, как и в случае обычных квартир. Договор обычно заключается на год, и его нельзя расторгнуть раньше без штрафа – это снижает текучку. Спрос на такое жильё есть в Варшаве, Кракове, Вроцлаве и Гданьске. В последнем есть ещё и море, так что возможна и туристическая аренда, но только в летний сезон.

Концепт застройщика. Малогабаритное жильё востребовано там, где люди часто переезжают, поздно заводят семьи, долго живут в одиночку или парами. Сезонные рабочие, студенты, мигранты чаще всего выбирают именно такие объекты. Постоянный рост цен также толкает людей в сторону небольших квартир.

Понимая, что в этом сегменте есть устойчивый спрос, застройщики специально ориентируются на таких покупателей. На курортах также из экономических соображений люди часто довольствуются маленькой площадью, и строители идут им навстречу.

Дарья Борзова

управляющая

Oazis Realty

У нас застройщики понимают, что маленькое жильё будет хорошо продаваться. Один из недавних примеров – в Поморие построили комплекс из шести зданий, причём упор делался на малогабаритное жильё: студии по 23 кв. м с французским балконом и квартиры с одной спальней по 40 кв. м. И как раз эти варианты улетели быстрее всего, потому что дом находится в городской черте, а на этапе строительства жильё продавалось по акциям за €17–18 тыс.

Идейный выбор домовладельцев . Для многих людей жить в компактном доме – осознанное решение, связанное не только с финансовой стороной вопроса. Они выбирают жизнь без излишеств, придают большое значение экологическому следу, который намного меньше у компактного жилья, а также ценят возможность жить на природе. Это приверженцы крошечных домов – движения, которое зародилось в США в 1970-е годы. Сейчас у него множество сторонников как в Штатах, так и за их пределами – в Канаде, Германии, Австралии и других странах. Есть у них и свои сообщества.

Какие преимущества у мини-домов перед традиционным жильем

Строительный материал – основной ценообразующий фактор, а также составляющая комфортабельности жилища. Для строительства мини-домов используются:

• SIP-панели;
• дерево, деревянный брус;
• кирпич;
• пеноблоки;
• газоблоки.

СИП-панели (конструкция из пенополистирола, облицованная ОСП-плитами) – оптимальный вариант для быстрой обшивки бюджетного дома с небольшой площадью. СИП-панели прочные, огнестойкие, энергосберегающие, с нормальной реакцией на перепады температур.

Из дерева возводят различные по архитектуре миниатюрные строения. Но для постройки хорошего бревенчатого домика нужен лес ценных пород, что не может не сказаться на бюджете.

Домик из кирпича обладает множеством достоинств, прослужит долго. Но кирпичные мини-дома строить невыгодно из-за высоких затрат, так как потребуется устройство ленточного фундамента.

Пеноблоки (материал из цементно-песчаной смеси и пенообразователя) почти альтернатива кирпичу, но строить из них проще и быстрее. Кроме того, пенобетон легче, поэтому фундамент потребует меньших затрат. Другие достоинства пеноблоков – экономичность, долговечность, пожаробезопасность.

Если сравнивать кирпич и пеноблоки, кирпичные стены долговечнее. Но, чтобы предупредить появление сырости, потребуется утолщать внешние стены. Пористый бетон пеноблоков влагоустойчив, не боится критически низких температур, как кирпич. По уровню теплозащиты показатели примерно равны.

Совет! Отдавайте предпочтение пеноблокам или газоблокам, если хотите уложиться в небольшой бюджет, но будьте готовы, что блочное строительство требует гораздо больше времени, чем сборка каркасной основы.

Утеплитель используется из базальтовой или каменной ваты. Для отопления целесообразно установить газовый обогреватель или электрический конвектор.

Как мини-дома проектируются для функциональности и комфорта

Татьяна Рысева очень давно мечтала о собственном жилье и шесть лет копила деньги. К 35 годам она смогла купить квартиру-студию, в которой теперь помещаются она, муж, трое детей – двух, трех и девяти лет — и той-терьер по имени Ночка.

«Купить свое жилье в, даже в ипотеку, довольно сложно. Накопив нужную сумму, поняла, что лучше их вложить в недвижимость, пусть и небольшой площади. Нашла студию в 16 кв. м в живописном районе в Новой Москве в 2020 году. Вложила накопленные деньги, материнский капитал, плюс взяла небольшую ипотеку, которую выплатила за полгода», – рассказала женщина.

Квартиру она покупала на вторичном рынке и о выборе ни разу не пожалела. По ее словам, хозяин оставил всю необходимую мебель, был сделан современный ремонт: заходи да живи.

«Выходные мы проводим именно в нашем гнездышке, живем все лето, здесь легко насладиться чистым воздухом и живописной природой. Ни одна съемная квартира не заменит домашнего тепла и уюта в собственности. Соседи диву даются, мол, как муж с женой, детьми и собакой умещаются на 16 квадратах», – поделилась Татьяна.

Предметы обихода пришлось покупать соответствующие габаритам жилья: для уборки купили ручку-пылесос, микроволновку – именно микро. Телевизор висит ровно под кондиционером. Большая семья с юмором относится к таким условиям.

«Мы замечательно умещаемся – мирно и почти свободно. У детей есть свой уголок на большом диване, где они и спят. Наша с мужем резиденция – в кухонном отсеке. Раньше мы спали на полу на надувном матрасе, потом подобрали новый по форме мебели и наслаждаемся мягкой роскошью», – уточнила собеседница «Газеты.Ru».

Ее муж на тему микроквартиры шутит: «А мне здесь нравится, потому что в микроквартире даже при ссоре далеко друг от друга не уйдешь. И здесь с женой часто соприкасаешься, невольно сталкиваясь на этой маленькой, но дорогой сердцу площади».

«Даже недавно когда покупали ложку для обуви – тоже выбрали небольшую. Я еще пошутила: большая к нам может не влезть. В нашей квартире все маленькое, зато любовь большая, и жилье свое», – резюмировала Рысева.

При этом семья живет то в новоприобретенном жилье, то в двухкомнатной квартире мужа, так как там пока прописаны дети и прикреплены к детским садам и школе.

Подходят ли мини-дома для всех климатов и регионов

Цены на модульные дома складываются из множество факторов и, конечно, желаний покупателя. Глава компании «СкороДа» пояснил, что на цену таких строений влияют следующие факторы:

• каркас (дерево/металл);
• ограждающие конструкции и утепление (минвата, ППУ, ПИР);
• окна (площадь остекления, количество окон, фурнитура и профиль);
• внутренняя отделка;
• фасадные материалы;
• электрика/светильники;
• сантехника и оборудование;
• мебель и техника;
• работы (чем совершеннее технология — тем меньше времени работ и меньше эта составляющая);
• наценка производителя.

«Стоимость правильно сделанного модульного дома (в комплектации отделка/проводка/инженерия) составляет от 65 тыс. руб. (деревянный каркас) до 75 тыс. руб. (стальной каркас) за 1 кв. м. Проекты с меньшей стоимостью обычно являются следствием каких-либо компромиссов, которые могут сказаться на сроке службы и качестве жизни. Стоимость квадратного метра начинает быстро расти с уменьшением площади. Это связано с тем, что на каждый метр площади приходится больше стен, окон, инженерных систем. Стоимость квадратного метра становится максимальной для мини-дома площадью 20–30 кв. м, и это особенно ярко видно при поставке дома под ключ, так как одномодульный мини-дом будет укомплектован таким же количеством мебели и оборудования, которое было бы достаточным для дома площадью в два-три раза больше», — рассказал Алисов.

С другой стороны, правильно спроектированный и изготовленный мини-дом из одного модуля предоставит своему жильцу не только полную степень комфорта и удобств, но и мобильность, подчеркнул эксперт. Он отметил, что такие постройки все еще будут дешевле аналогичного дома большей площади. Стоимость полностью готового для проживания мини-дома получается порядка 2,8–3,8 млн руб. в зависимости от деталей комплектации и технологии производства, резюмировал Алисов.

Какие материалы используются для строительства мини-домов

Экодом — помещение или сооружение, которое построено в соответствии с нормами экологической безопасности. При создании такого помещения используются материалы и технологии, которые снижают его потребности в энергии и сокращают углеродный след.

Дом считается экологичным, если в нем:

• высокий уровень теплоизоляции;
• используются возобновляемые источники энергии (солнце, ветер, природные термальные источники) для обеспечения функциональности приборов, коммуникаций и отопления;
• максимально применяется естественное освещение;
• все выполнено из натуральных материалов;
• есть энергоэффективное остекление: реализуются соответствующие технологии, которые позволяют оберегать жилище от потерь тепла;
• установлены конструкции для сбора дождевой или сточных вод;
• выполнен монтаж компостного ведра или унитаза.

Идея строительства экодомов не нова. В 1996 году недалеко от Цюриха (Швейцария) появился дом площадью 300 кв.м с нулевым выбросом. Добиться такого эффекта владельцам удалось за счет экологичных решений. Так, для строительства наружной части дома использовалось полупрозрачное стекло. На крыше установили солнечные батареи. Они обеспечивают жителей дома горячей водой и электричеством. Сохранять тепло в доме помогают толстые бетонные стены. На заднем дворе есть бассейн. Он заполняется водой, собранной с крыш после дождя.

В 2011 тренд на экологические дома пришел и в Россию. Первый такой проект — дом Green Balance — появился в Подмосковье, в поселке Назарьево. Молодая семья Мария и Александр Филины захотели построить дом, который будет соответствовать всем правилам «зеленых» технологий. В результате на земельном участке появилось здание класса А+ с низким энергопотреблением, комфортным микроклиматом, хорошей звукоизоляцией и оригинальным дизайном.

Так выглядит дом Green Balance. Над проектом работали архитекторы Татьяна и Евгений Романовы, а техническую поддержку обеспечила компания ROCKWOOL (Фото: rockwool.com)

В Green Balance тщательно продумано все: от солнечных батарей на крыше, до расположения дома относительно сторон света и его особой архитектуры. Но главная «фишка» коттеджа — утепление каменной ватой. Такое решение полностью оправдало себя. Удельное энергопотребление коттеджа сейчас почти в два раза меньше нормативного, и владельцы экономят на отоплении до ₽50 тыс. каждый год.

Может ли семья комфортно жить в мини-доме

 на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости. Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. по).

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 ""):

• сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
• жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
• общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
• предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
• отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
• производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
• транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
• обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
• деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
• использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
• водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
• земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
• земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Какие экономические выгоды от выбора мини-дома

Основной тенденцией последних лет в частном строительстве в развитых странах, а теперь и в России, стало уменьшение размеров малоэтажных домов. Мини дома для постоянного проживания или для летнего отдыха занимают все большую долю рынка загородной недвижимости. Например, в США к 2018 году площадь среднего индивидуального жилого дома уменьшилась до 240 кв.м, и происходит это за счет постоянного увеличения доли мини домов, площадью от 10 до 40 кв.м.

Основные характеристики типичных мини домов

Что же заставляет людей покупать и строить маленькие дома:

1. Многие из жителей мини домов являются пенсионерами, потому что пенсионный возраст, как известно, сокращает не только физические, но и финансовые возможности, необходимые для содержания больших домов. Да и амбиций, как правило, у пожилых людей меньше и размер дома перестает быть предметом их тщеславия.
2. Маленький дом – это и маленькая его стоимость и маленькие выплаты по кредиту.
3. Маленький дом – это маленькие эксплуатационные расходы. Но мини дом - не значит убогое проживание. В настоящее время существует множество удивительных проектов мини домов, создающих прекрасное жилое пространство и полноценную бытовую среду.
4. Часто, мини дом строится, как первое пристанище на дачном участке, с последующим (после строительства основного дома) использованием его в качестве гостевого домика или бани.